07.02.2018 19:48

«Путин сказал – Сибирское отделение сделало»

«Путин сказал – Сибирское отделение сделало»

Летом 2011 года Александр Асеев, занимавший на тот момент пост председателя СО РАН, выступил с инициативой о строительстве индивидуального жилья для ученых Сибирского отделения. На состоявшемся 22 мая 2012 года общем собрании РАН проект упомянул в своем выступлении президент России Владимир Путин. Уже 2 октября 2012 года был создан первый жилищно-строительный кооператив «Сигма», а в конце 2013 года из него выделился ЖСК «Веста». Несмотря на трудности в экономике, проект кооператива «Веста» был реализован, и в декабре 2017 года в эксплуатацию был сдан первый жилищный поселок для ученых СО РАН. О ходе реализации проекта в интервью «КС» рассказали экс-глава СО РАН АЛЕКСАНДР АСЕЕВ и председатель правления «Весты» ДМИТРИЙ ЩЕГЛОВ.

– Александр Леонидович, земля, на которой построен поселок кооператива «Веста» была передана ЖСК в 2014 году, после появления «Весты» из более крупной «Сигмы». Расскажите, как эта земля досталась кооперативу?

А.А. – Мне и моим коллегам было очень непросто добиться выделения этой земли под застройку индивидуального жилья для научных сотрудников и молодых ученых, так как если построить здесь коттеджи на продажу, то можно их продавать по цене от 100 тысяч за квадратный метр. Членам ЖСК «Веста» коттеджи обходятся по цене, близкой к себестоимости – 32 тысячи рублей за квадратный метр. Драматизм ситуации состоял в том, что намеченный для ЖСК земельный участок в ближайшей окрестности Академгородка уже был выкуплен местными бизнес-структурами и готовился к перепродаже. Однако специалисты нашего Управления имущественно-земельных ресурсов СО РАН нашли в документах нарушения в оформлении, что позволило нам вернуть землю. И это большое достижение, ведь есть примеры, когда дорогие земли Академгородка просто продавали бизнесу под коммерческую застройку. Так было с объектом и земельным участком на ул. Терешковой 12. Была реальная опасность, что высоколиквидные и дорогостоящие земли Академгородка могут уйти под безудержную коммерческую застройку.

– Чем обеспечивается ценовая доступность коттеджей в поселке?

А.А. – Льготами на предоставление земли федеральной собственности, предоставлением технических условий со стороны энерго- и ресурсоснабжающих организаций, принадлежавшим на время образования ЖСК к СО РАН, льготным ипотечным кредитованием. Важную роль в поддержке ЖСК сыграл Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) под руководством доктора экономических наук Александра Бравермана. Неоценимую помощь в подготовке решения об организации ЖСК и выделении земли оказал нынешний депутат Государственной думы от Новосибирской области Александр Жуков, а окончательное решение в пользу Академии наук было принято на заседании Правительственной комиссии под председательством первого вице-премьера Игоря Шувалова. В подготовке программы ипотечного кредитования большую роль сыграл тогдашний генеральный директор банка ВТБ24 Михаил Задорнов.

– Скажите, оказали ли помощь региональные власти?

А.А. – Они должны были помочь в строительстве необходимой для ЖСК инфраструктуры, в частности, подъездных дорог, организовать инфраструктуру. Несмотря на то, что ЖСК «Веста» и «Сигма» – это новая очередь Академгородка, реальная помощь была оказана только администрацией Новосибирского района под руководством Василия Борматова.

«Путин сказал – Сибирское отделение сделало»

Уже построенные коттеджи ЖСК «Веста» вызывают восхищение наших многочисленных гостей, в том числе они были продемонстрированы представителям партии «Единая Россия», которые приезжали с целью подготовки визита Владимира Путина в Академгородок. Надеемся, что построенный по формуле «Путин сказал – Сибирское отделение сделало» коттеджный поселок будет продемонстрирован президенту России в качестве примера эффективного решения непростых проблем сотрудников Академии и развития Новосибирского Академгородка.

– Дмитрий Владимирович, какие цели поставил перед собой кооператив после получения земли? С чего началось строительство поселка?

Д.Щ. – Основная задача, которая стояла перед правлением кооператива после его создания, – формирование облика поселка: необходимо было понять что мы будем строить и как это вписать в существующий рельеф участка, огранить такое техническое задание нашими финансовыми возможностями и найти надежного технического заказчика или генерального подрядчика, который готов был бы все это воплотить. Большая группа пайщиков-энтузиастов вырабатывала вместе с проектировщиками проекты домов, что привело к созданию 23 отдельных проектов первого применения из трех типов материалов. Сейчас признаю, что это было либеральной ошибкой, которая серьезно усложнила строительство, но в то время, только энтузиазм людей, которые мечтали построить дом своей мечты, позволял сплотить кооператив.

– Вы обращались к каким-то строительным организациям или сразу решили организовать строительство самостоятельно?

Д.Щ. – Мы объявили конкурс на генподрядчика или техзаказчика и провели переговоры со многими из них: ни один не готов был построить весь поселок с нашими условиями комплексно. Одни уважаемые строительные организации говорили, что готовы взять наш проект, в том числе и благоустройство за установленную цену 36 тысяч рублей за квадратный метр, но без внешней инфраструктуры и с одним или максимум двумя типами домов, так как строить столько домов первого применения – за столько краткий срок невозможно и всегда дороже. Другие просто выражали мнение, что наши требования по объему, качеству, срокам и цене фантастические. Третьи предлагали построить только коробки домов. Не маловажным стал и вопрос доверия к подрядчикам. Поняв, что предлагаемые нам строителями проекты домов повторного применения не станут привлекательными для членов ЖСК, мы приняли решение осуществлять строительство самостоятельно. И, несмотря на все сложности с реализацией, смогли построить коробки домов в итоге почти в два раза дешевле.

– А как же инфраструктура? Ее организацией также занимались члены кооператива?

Д.Щ. – С самого момента создания кооперативного движения в СО РАН в 2011 году все понимали, что основой кооператива должны стать серьезные вложения в сети: площадки и ЖСК «Сигма» и ЖСК «Веста» находились на расстоянии в несколько километров от точек подключения к коммунальным ресурсам: газу, электроэнергии, воде и канализации, и самое важное – сложный рельеф участка с просадочными грунтами требовал серьезных вложений в дорогу. Это сильно пугало людей, так как существовавшие на начало развития проекта расчеты показывали миллиардные вложения в инфраструктуру, источники которых определены не были. В ЖСК «Веста» мы тщательно проанализировали все возможные варианты обеспечения коммунальными ресурсами и поняли, что начать надо с дороги, воды и электроэнергии: уже через полгода после получения земли от АО «АИЖК» в аренду, в основном огромными организационными усилиями самих пайщиков – у нас была дорога и водопровод, завершалось строительство электросетей, а цена укладывалась в разумные рамки первоначального паевого взноса.

«Путин сказал – Сибирское отделение сделало»

Кстати, инициативная группа наших будущих пайщиков стала инициатором изменения закона о ЖСК. Первоначальный паевой взнос, который надо было вносить при вступлении в ЖСК, стал составлять не 30% от полной суммы внесения, а 20%. Это очень помогло и собрать людей в кооператив и вообще развить данное движение по стране: ведь сдавая паи в ЖСК люди в большинстве случаев не имели точного представления о том, что и как будут строить. При активной поддержке руководства СО РАН в лице председателя СО РАН в 2008-2017 годах академика Александра Асеева и заместителя председателя СО РАН Анатолия Маслова банки стали выдавать кооперативу потребительские кредиты, и тут у людей действительно появилась уверенность. В итоге более половины пайщиков, воспользовались уникальной кредитной программой, которую организовало СО РАН: главным в ее уникальности является то, что она позволила брать потребительские кредиты на ипотечных условиях. Это, конечно, лежало в основе того, что за четыре года существования кооператива мы смогли сохранить первоначальный состав: сменилось только 15% пайщиков.

– Получается, члены кооператива имели каждый свое мнение в вопросе строительства собственных домов. Насколько сложно было консолидировать их для достижения общей цели?

Д.Щ. – Действительно, в наш кооператив вошло много инициативных и активных пайщиков, ведущих ученых, каждый из которых, обладая высоким уровнем знаний и интеллекта, имел свое мнение по любому вопросу, что требовало огромной согласовательной работы, чтобы конфликт интересов не приводил бы к торможению движения к общей цели. Этот фактор можно назвать слабым звеном всех кооперативов: когда каждый член кооператива имеет влияние на принятие решений, может оказывать влияние на процессы организации строительства, распределения ресурсов, то у всех контрагентов кооператива встает вопрос, насколько такая организация договороспособна? Стоит ли связываться с такой организацией и в полной ли мере подпись председателя кооператива надежна и «выбита в граните», не снимут ли его завтра и как судиться с сотней пайщиков? Тем более в условиях финансового кризиса, когда с 2015 по 2017 год самый, по моему мнению, большой экономический удар был нанесен строительной сфере, когда много денег оказалось заморожено в недостроях из-за упавшей цены и спроса на жилье. В сообществе строителей больше всего стала цениться порядочность и слово. В такой открытой модели управления только предельно прозрачная и открытая работа правления по организации строительства позволяла объединять уставное большинство пайщиков и гарантировать устойчивую договороспособность ЖСК. Каждый, кто хотел мог войти в правление (в нем, кстати, из 110 человек сменилось по очереди 15 пайщиков). Для открытости мы провели более 25 заседаний общего собраний за 4 года (чаще чем раз в два месяца) и более 125 заседаний правления, было выпущено 10 информационных листков.

– Насколько значительной проблемой стали финансовые вопросы?

Д.Щ. – С учетом вышеупомянутого кризиса стройка оказалась гораздо дороже, чем мы ожидали. Полностью подпишусь под словами одного из специалистов, у которых мы консультировались, что при стройке экономить необходимо на всем, — никакой роскоши и «излишеств», их надо добавлять в конце по возможности. Мы же сначала посчитали все сметы с оценкой снизу, а потом еще и вписали в них дополнительные работы. Членам кооператива было разрешено вносить коррективы в проект, увеличивать эффективную площадь своих домов. Второй серьезной ошибкой кооператива стало желание построить побольше за меньшие деньги без учета кризисных явлений. На последнем этапе мы почувствовали, что средства у людей заканчиваются. Все-таки вместо планируемых 13 тысяч квадратных метров мы построили более 18 тысяч.

«Путин сказал – Сибирское отделение сделало»

– Как удалось преодолеть эту сложность?

Д.Щ. – Мы использовали особую стратегию: мы не стали аккумулировать средства членов ЖСК заранее, поскольку мы понимали, что их просто нет у людей и они будут выходить из ЖСК. Было решено привязать интенсивность строительства поселка к финансовым возможностям людей. Это несколько задержало развитие строительства, но позволило сохранить костяк кооператива. В результате мы избежали часто встречаемой на рынке ситуации, когда дольщики недовольны тем, что деньги сданы, а жилья нет. А у нас наоборот, часто было так, что пайщик не успевал сдавать деньги, а дом был построен. Хотелось бы особо отметить, что такая модель была вынужденной мерой, поскольку кооператив конструкция неустойчивая, и при определенных условиях легко разваливающаяся. В случае проблем со строительством привлекать новых пайщиков взамен выходящим или исключаемым за долги очень трудно. А у нас еще и существовал своеобразный фильтр: в кооператив мог войти только гражданин, имеющий особое право вступления, то есть входящий в Перечень, утвержденный правительством РФ. Такая модель требовала тонкого балансирования между скоростью строительства и возможностью пайщиками его оплаты. Меня критиковали за строительство в долг: иногда наш ЖСК имел задолженность перед подрядчиками и поставщиками до 45 миллионов рублей, но только в таких условиях у нас была гарантия устойчивости, гарантия того, что мы построимся вовремя. В случае отсутствия денег у пайщика мы с легкостью могли найти нового, так как паевой объект был уже построен. Кроме того, наличие дома у пайщика-должника, позволяло стимулировать его на дополнительные усилия по поиску средств, так как у него появлялась уверенность и определенность. В итоге удалось сохранить большинство пайщиков и даже досрочно построить все дома, — конечно, здесь помог огромный труд членов правления и активистов ЖСК и очень высокий уровень доверия внутри ЖСК, которое стало залогом в организации взаимного внутреннего кредитования.

– Какими принципами руководствовались члены кооператива при подходе к строительству и благоустройству? Ведь были построены не только дома пайщиков, но и организована инфраструктура.

Д.Щ. – Во главе работы нашего кооператива лежал принцип о том, что человек должен относиться к каждому клочку земли в нашей стране с чувством собственности. Не только то, что за входной дверью твое, но и то что перед ней. На общих собраниях я доводил до подрядчиков и пайщиков мысль, что мы сами должны строить свою страну, понимать, что все, что нас окружает, мы сами и должны делать. Если мы строим дорогу, то мы строим для себя, для своих детей, для своих друзей, потому что другой страны у нас нет. Такой подход позволил кредитоваться у подрядчиков, так как они реально видели какой мощный запас по человеческим и моральным ресурсам есть у ЖСК. В итоге все долги мы выплатили, и риск оказался оправдан.

Этот большой запас по эффективности проведения работ позволил достичь просто нереальных показателей по строительству, например, бетонной дороги. В конце лета 2016 года за 70 дней мы смогли спроектировать, организовать и построить около 30000 кв.м. дороги (около 6000 м3 бетона) практически с нуля со средней толщиной одежды 1,7 м, при этом стоимость квадратного метра в итоге составила порядка 1500 рублей, — дешевле, чем некоторая кафельная плитка.

Мы хотели бы, чтобы подход, система работы, проектные решения, не пропали просто так. Поэтому мы рассматриваем различные варианты применения этих ресурсов, этого опыта, готовы помогать другим ЖСК. Надеюсь, что эта статья поможет им достичь успехов.

КОММЕНТИРОВАТЬ ПОДПИСАТЬСЯ

Источник

Отличное место для игры на деньги в интернете Блюдо, которое можно готовить ежедневно Оборудование для промышленных предприятий Интернет-магазин, который давно стал частью жизни для многих Банкротство поручителя физического лица

Лента новостей